Обзор практики рассмотрения споров с применением законодательства о землепользовании
Обзор практики рассмотрения споров
с применением законодательства о землепользовании
1. Иные лица не могут каким-либо образом претендовать на земельный участок, право пользования на который перешло к обществу по договору купли-продажи нежилого строения, независимо от дальнейшего соблюдения или несоблюдения администрацией процедуры предоставления обществу земельного участка для жилищного строительства (дело № А79-6538/2007).
Общество с ограниченной ответственностью "Б" обратилось в суд с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации города №1 "О предоставлении земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "И" для строительства жилого дома".
Требования мотивированы нарушением статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей продажу права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства исключительно на аукционах. Аукцион по продаже права заключения аренды земельного участка по вышеуказанному адресу не проводился.
Заявитель просил признать также недействительным распоряжение Администрации № 2 "О продлении ООО "И" срока аренды земельного участка".
Решением суда заявленные требования удовлетворены в полном объеме - распоряжения администрации города №1 "О предоставлении ООО "И" земельного участка" и №2 "О продлении ООО "И" срока аренды земельного участка" признаны недействительными.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в нарушение пункта 2 статьи 30.1 Кодекса в редакции, действовавшей на дату принятия Администрацией распоряжения № 1, земельный участок под строительство жилого дома был предоставлен ООО "И" без проведения аукциона. Таким образом, распоряжение №1 "О предоставлении ООО "И" земельного участка в аренду под строительство жилого дома" принято в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации. Соответственно, не соответствует кодексу и распоряжение №2 о продлении срока аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил данное решение ввиду следующего.
При рассмотрении дела по существу суд первой инстанции не принял во внимание содержание договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ООО "И" и ЗАО "П", согласно которому общество "И" приобрело в собственность нежилое двухэтажное помещение общей площадью 791,2 кв.м, расположенное на огороженном земельном участке общей площадью 5350 кв.м.
Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
ЗАО "П" приобрело названный объект недвижимости по договору купли-продажи у Банка.
Согласно пункту 2.2 договора купли-продажи, заключенного между ООО "И" и ЗАО "П", условия и право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, определены в договоре купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ЗАО "П" и Банком.
В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Из содержания пунктов 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанной нормы покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, с покупкой объекта недвижимости у ЗАО "П" общество "И" приобрело право пользования земельным участком площадью 5350 кв.м на праве аренды независимо от того, был ли оформлен в установленном законом порядке договор аренды земельного участка с администрацией. При этом не имеет правового значения то обстоятельство, что ЗАО "П" (продавец здания) не заключало договор аренды земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ООО "И" перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежних собственников объектов недвижимости.
С учетом установленных обстоятельств ООО "Б" не может каким-либо образом претендовать на земельный участок площадью 5350 кв.м, право пользования на который перешло к ООО "И" по договору купли-продажи нежилого строения независимо от дальнейшего соблюдения или несоблюдения администрацией процедуры предоставления ООО "И" земельного участка для жилищного строительства.
2. Спорные земельные участки предоставлены ассоциации для строительства жилого района с развитой инфраструктурой, что в обязательном порядке предполагает наличие в этом районе земель общего пользования, которые не подлежат приватизации в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (дело № А79-5712/2007)
Ассоциация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными бездействия администрации об обязании подготовить проект договора купли-продажи земельных участков и направить его Ассоциации с предложением о заключении данного договора.
В обоснование заявления указано, что Ассоциация имеет в бессрочном (постоянном) пользовании земельный участок площадью 48,8 га, выделенный постановлением главы администрации для строительства жилого микрорайона. На основании постановления главы администрации Ассоциации был выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей нового образца; указанный земельный участок состоит из двух смежных земельных участков.
20.06.2007 года Ассоциация, в целях соблюдения действующего федерального земельного законодательства, обратилась на имя главы администрации с письменным заявлением о решении вопроса приобретения указанного земельного участка в свою собственность. Однако заявление Ассоциации оставлено без ответа.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил в полном объеме, так как в нарушении статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Администрация оставила заявку Ассоциации без удовлетворения, тем самым, уклонилась от заключения с истцом договора купли-продажи земельного участка; такое бездействие нарушает права и законные интересы заявителя.
Апелляционная инстанция решение суда оставила без изменений.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанции с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в силу неправильного применения судом норм материального права, указав следующее.
В пункте 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрена обязанность юридических лиц переоформить право постоянного бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Статьей 36 Кодекса предусмотрено приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с кодексом и на условиях, которые установлены Кодексом.
Согласно пункту 4 статьи 28 Кодекса не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Запрет на приватизацию установлен в пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.
Спорные земельные участки предоставлены Ассоциации для строительства жилого района с развитой инфраструктурой, что в обязательном порядке предполагает наличие в этом районе земель общего пользования, которые не подлежат приватизации в силу названной императивной нормы права.
На момент рассмотрения спора земли общего пользования не определены, не индивидуализированы и не выделены при проведении кадастрового учета спорных земельных участков, тем самым у Администрации не имелось законных оснований для предоставления в собственность Ассоциации участков испрашиваемой площади, поскольку требования заявителя направлены на приобретение в собственность в составе этих участков земель общего пользования, не подлежащих приватизации согласно прямому указанию закона.
3. При рассмотрении заявления о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в предоставлении в собственность земельного участка подлежат оценке доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка (дело №А79-87/2008).
ЗАО обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации Моргаушского района Чувашской Республики (далее - Администрация) в предоставлении в собственность земельного участка; об обязании администрации Моргаушского района Чувашской Республики подготовить и заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка.
Заявление мотивировано тем, что ЗАО является собственником автозаправочной станции, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. 13.09.2007 заявитель обратился в администрацию Моргаушского района Чувашской Республики с заявлением о продаже земельного участка для эксплуатации автозаправочной станции. Письмом от 08.10.2007 Администрация отказала в предоставлении земельного участка. Заявитель считает, что ответчиком нарушена статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При разрешении дела судом установлено следующее.
Объект недвижимости - стационарная автозаправочная станция - расположен в придорожной полосе автодороги "Волга" 614+500 км слева походу километража в пределах придорожной полосы, о чем свидетельствуют документы по оформлению отвода земельного участка под строительство автозаправочной станции.
Правительством Российской Федерации разработаны Правила установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования (постановление от 01.12.98 №1420). В соответствии с указанными Правилами особый режим использования земель в пределах придорожных полос предусматривает ряд ограничений при осуществлении хозяйственной деятельности в пределах этих полос для перспективного развития сети территориальных дорог, создания нормальных условий эксплуатации автомобильных дорог и их сохранности, обеспечения требований безопасности дорожного движения и безопасности населения.
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков, расположенных в пределах придорожных полос, должны быть уведомлены соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации об особом режиме использования этих земель.
В силу пункта 15 Правил решения о предоставлении земельных участков в пределах придорожных полос или земельных участков, находящихся вне этих полос, но требующих специального доступа к ним (подъездов, съездов, примыканий и т.п.), а также земельных участков под площадки для стоянки и остановки автомобилей принимаются уполномоченными на то органами в установленном порядке по согласованию с соответствующими органами управления федеральными автомобильными дорогами и органами Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 20, 21 Правил органы управления федеральными автомобильными дорогами имеют право и обязаны, в том числе, согласовывать строительство в пределах придорожных полос зданий и сооружений, участвовать в приемке этих объектов в эксплуатацию; вносить предложения об отмене решений об отводе земельных участков в пределах придорожных полос или о размещении на этих участках объектов, принятых с нарушением настоящих Правил и законодательства Российской Федерации; рассматривать материалы, связанные с предоставлением земель в пределах придорожных полос или размещением на этих землях объектов, и подготавливать заключение по ним в установленный настоящими Правилами срок.
На основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики от 06.02.2001 №163-р за государственным учреждением "Управление автомобильной магистрали Нижний Новгород - Уфа Федерального дорожного агентства" на праве оперативного управления закреплено государственное имущество, являющееся собственностью Российской Федерации, в том числе, магистральная дорога М-7 "Волга" от Москвы через Владимир, Нижний Новгород, Казань до Уфы с подъездом к г. Чебоксары - 16 км общей протяженностью 380,5 км.
Из пояснений представителя ФГУ Упрдор "Волга" и материалов дела следует, что испрашиваемый земельный участок подпадает под расширение федеральной автодороги М-7 "Волга", в связи с чем не может быть предоставлен в собственность ЗАО.
Письмом от 22.05.2008 №01-29/4924 Федеральное дорожное агентство сообщило суду, что федеральному государственному учреждению "Управление автомобильной магистрали Нижний Новгород - Уфа Федерального дорожного агентства" выделены средства федерального бюджета на разработку предпроектной и проектной документации (в том числе, проведение проектной экспертизы) на реконструкцию автомобильной дороги общего пользования федерального значения М-7 "Волга" - от Москвы через Владимир, Нижний Новгород, Казань до Уфы на участке км 613+000 - км 623+500 в Чувашской Республике.
По запросу суда Управление Государственной инспекции безопасности дорожного движения по Чувашии сообщило, что согласование предоставления в собственность ЗАО земельного участка площадью не представляется возможным, поскольку на участке автодороги М-7 "Волга" км 613+000 - км 623+500 в 210-2012 годах будет проводиться реконструкция автомобильной автодороги. Испрашиваемый земельный участок, в случае его приобретения ЗАО, или его часть будет являться препятствием для строительства автомобильной автодороги в период ее реконструкции и после нее.
Суд считает, что изложенные обстоятельства свидетельствуют о невозможности предоставления земельного участка в собственность ЗАО, в связи с чем правовых оснований для признания недействительным отказа администрации Моргаушского района Чувашской Республики в предоставлении земельного участка в собственность заявителя не имеется.
4. Принятием постановления об утверждении границ земельного участка администрация произвела раздел спорного земельного участка, в связи с чем земельный участок является делимым (дело № А79-8341/2007).
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия главы администрации, обязании утвердить сложившиеся границы земельного участка общей площадью 9,5218 га, для содержания и эксплуатации здания административно-бытового корпуса, продовольственного магазина, производственного корпуса, объекта незавершенного строительства - часть корпуса трикотажного производства, объекта незавершенного строительства - вспомогательное помещение трикотажного производства по результатам межевания и обязании предоставить указанный земельный участок обществу с ограниченной ответственностью.
Представитель администрации не признал заявленные требования, считая, что земельный участок является неделимым, так как заявителю принадлежит лишь часть корпуса трикотажного производства, другая часть принадлежит закрытому акционерному обществу. Земельный участок, занятый единым объектом - производственным корпусом с корпусом трикотажного производства и, необходимый для его использования, является неделимым по смыслу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. Здание невозможно разделить на несколько самостоятельных частей по причине единого основания, общих инженерных коммуникаций, конструктивных элементов. Стороны в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, сделав вывод о делимости земельного участка по следующим основаниям.
Заявителю на праве собственности принадлежат производственный корпус, объект незавершенного строительства - часть корпуса трикотажного производства, объект незавершенного строительства -вспомогательное помещение трикотажного производства, что подтверждается записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Закрытое акционерное общество по договору купли-продажи приобрело у другого общества объект незавершенного строительства - часть корпуса трикотажного производства, которому земельный участок площадью 1,5552 га принадлежал в соответствии с Постановлением администрации, первым пунктом которого утверждены сложившиеся границы земельного участка по результатам межевания; земельному участку присвоен кадастровый номер.
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок был разделен.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела по правилам первой инстанции также пришел к выводу о том, что земельный участок является делимым в связи с тем, что заявителю принадлежат на праве собственности не доли в праве общей собственности на неделимый объект, а отдельные помещения, именуемые частями корпуса трикотажного производства, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости.
Фактически производственное здание корпуса трикотажного производства было разделено в натуре, части производственного корпуса функционируют как самостоятельные объекты недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Принятием постановления об утверждении границ земельного участка администрация произвела раздел спорного земельного участка.
5. Земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет в установленном порядке, не могут быть признаны объектом гражданских прав, подлежащих судебной защите (дело № А79-3548/2007).
Общество обратилось в арбитражный суд с требованием к администрации о признании неправомерным отказа в приватизации земельного участка, предоставленного обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Истец также просил обязать ответчика подготовить и представить ему проект договора купли-продажи указанного земельного участка, определив при этом в стоимость земли не более 20 % от кадастровой стоимости.
Решением суда в удовлетворении заявления отказано по следующим основаниям.
Кроме того, истцом не представлено землеустроительное (межевое) дело, а земельные участки не прошедшие государственный кадастровый учет в установленном порядке, не могут быть признаны объектом гражданских прав, подлежащих судебной защите.
Таким образом, администрация правомерно отказала в заключении договора купли-продажи спорных земельных участков, в связи с отсутствием надлежащих документов.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.
6. Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлена обязанность лица переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком до 01.01.2008 на право собственности либо аренду (дело № А79-3547/2007).
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к администрации о признании неправомерным отказа в приватизации земельных участков, находящимися под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований ввиду следующего.
Испрашиваемые земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с нормами статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указанный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Исходя из абзаца 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", данный Закон не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Порядок и условия приватизации установлены Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Таким образом, порядок приватизации спорного земельного участка должен регулироваться нормами Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Заявителем не представлены доказательства принадлежности ему на праве собственности всех объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках; на момент рассмотрения спора заявителем зарегистрировано право собственности лишь в отношении некоторых объектов недвижимости, доказательств наличия права собственности на единый имущественный комплекс заявителем не представлено.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил ввиду того, что суд первой инстанции при разрешении спора ошибочно руководствовался пунктом 4 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пунктом 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Законом Чувашской Республики от 02.12.2003 N 45, в то время как должен был руководствоваться пунктом 1 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие обязанность лица переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком до 01.01.2008 на право собственности либо аренду.
Пункт 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежал применению, так как позднее принятый Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Земельный кодекс Российской Федерации разрешают приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями и сооружениями. Кроме того, анализ статьи Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и пункта 8 статьи 28 Закона о приватизации свидетельствует о том, что основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранением целевого использования земельного участка. В данном случае данное требование закона выполнено. Земельный участок изначально предоставлен сельскохозяйственному предприятию - правопредшественнику ООО в постоянное (бессрочное) пользование для осуществления своих производственных функций и иного назначения после приобретения в собственность не предполагает.
Также вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом права собственности на объекты недвижимости не соответствует материалам дела, в связи с чем является неправомерным.
7. Принимая во внимание прекращение 01.03.2006 права собственности ответчика на административно-производственное здание, суд считает, что использование ответчиком земельного участка по договору аренды прекратилось с указанного времени. Оснований для взыскания с ответчика арендной платы с указанного времени у арендодателя не имеется (дело № А79-8951/2008).
Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате за период с 01.06.2006 по 15.11.2006 и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для реконструкции административно-производственного здания под жилой дом согласно заключенному договору аренды земельного участка.
Решением суда в иске отказано по следующим основаниям.
Общество являлось собственником административно-производственного здания, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.06.2001.
30.12.2005 распоряжением администрации утвержден акт Государственной приемочной комиссии от 28.12.2005 о приемке в эксплуатацию жилого дома после реконструкции 5-этажного здания, построенного обществом. В соответствии с пунктом 2 данного распоряжения заказчику - обществу поручено передать жилой дом для эксплуатации эксплуатационной организации.
01.03.2006 право собственности ответчика на административно-производственное здание прекращено, о чем свидетельствует соответствующая отметка регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.
Во исполнение распоряжения администрации от 30.12.2005 на основании актов приема-передачи от 28.03.2006 жилой дом передан на обслуживание муниципальному унитарному предприятию, при этом, 59 квартир переданы безвозмездно в муниципальную собственность города.
В силу статей 407 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.
Исходя из цели предоставления земельного участка в аренду и того обстоятельства, что общество исполнило свои обязательства по реконструкции административно-производственного здания под жилой дом, а также принимая во внимание прекращение 01.03.2006 права собственности ответчика на административно-производственное здание, суд считает, что использование ответчиком земельного участка прекратилось с 01.03.2006. Таким образом, с указанного времени обязательство по оплате арендной платы у ответчика прекращено, оснований для взыскания арендной платы за период с 01.06.2006 по 15.11.2006 не имеется.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив решение без изменения.
8. На дату подачи заявки испрашиваемый земельный участок не был сформирован, то есть как объект земельных правоотношений отсутствовал; опубликованное в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в средствах массовой информации объявление отсутствовало, следовательно, поданная заявка не может быть учтена судом в качестве надлежащего доказательства волеизъявления заявителя (дело №А79-5749/2008).
СХПК обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации о признании незаконным постановления главы администрации о предоставлении земельного участка в аренду индивидуальному предпринимателю К. из категории земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства.
При разрешении дела суд установил следующее.
21.12.2007 СХПК обратился к главе администрации с заявлением о предоставлении в долгосрочную аренду земельного участка с указанием его местоположения относительно объектов и сооружения, находящихся на земельном участке.
В государственный кадастр недвижимости 22.04.2008 внесена запись об учете земельного участка площадью 16317 кв.м с разрешенным видом использования - для ведения сельскохозяйственного производства.
26.04.2008 в районной газете опубликована информация администрации о наличии свободного земельного участка площадью 16317 кв.м к распределению на правах аренды для ведения сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения.
26.05.2008 главой администрации принято постановление о предоставлении земельного участка площадью 16317 кв.м в аренду предпринимателю К. для ведения сельскохозяйственного производства.
Заявитель посчитал нарушенным его право на получение земельного участка площадью 16317 кв.м изданием постановления главы администрации о предоставлении земельного участка площадью 16317 кв.м в аренду предпринимателю К.
В силу пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона Чувашской Республики от 01.06.2004 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике" в средствах массовой информации, определенных органами местного самоуправления, осуществляется опубликование сообщений о наличии предлагаемых для передачи в аренду или продажи на торгах гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности муниципальных образований.
Таким образом, ответчик в пределах полномочий надлежащим образом опубликовал сведения о наличии свободного земельного участка. Однако заявитель в порядке, предусмотренном законодательством и опубликованной в местной печати информацией, не подал заявку о предоставлении ему спорного земельного участка.
Довод СХПК о том, что им ранее (21.12.2007) была подана заявка о предоставлении в долгосрочную аренду спорного земельного участка, судом не принимается. На дату подачи этой заявки испрашиваемый земельный участок не был сформирован, то есть как объект земельных правоотношений отсутствовал, и не было информации, опубликованной в средствах массовой информации. Следовательно, ранее поданная заявка не может быть учтена судом в качестве надлежащего доказательства волеизъявления заявителя.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что оспариваемым постановлением права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не нарушены. Данный факт является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.
Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили решение суда без изменений.
9. Любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке (дело № А79-41/2008).
Администрация обратилась в суд с иском к обществу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Исковые требования основаны на статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что поскольку покупатель земельного участка не является приобретателем недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, то согласно постановлению Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 "О размерах платы за землю" продажная цена данного земельного участка должна составлять десятикратную стоимость земельного налога (или 15 процентов от кадастровой стоимости) за передаваемый в собственность земельный участок. Согласно пункту 2.1 договора продажная цена земельного участка определена в размере 2,5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что противоречит указанному постановлению Кабинета Министров Чувашской Республики.
Суд первой инстанции исковые требования администрации удовлетворил в полном объеме по следующим основаниям.
Статьей 2 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что до 01.01.2010 при продаже земельных участков в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации их стоимость определяется субъектом Российской Федерации.
Таким образом, Администрация при заключении с ответчиком договора обязана была определить цену продаваемого земельного участка в соответствии с постановлением Кабинета Министров "Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 "О размерах платы на землю".
Предусмотренная пунктом 2.1 договора цена земельного участка в нарушение вышеуказанных норм закона и нормативного правового акта была определена в соответствии с пунктом 1 указанного постановления.
Однако ответчик не подпадал под перечень лиц, указанных в постановлением Кабинета Министров "Чувашской Республики от 26.10.07 № 269 "О размерах платы на землю", а именно:
коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
граждан и некоммерческих организаций, являющихся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
Согласно материалам дела здания перешли к ответчику не из муниципальной собственности. Они были приобретены на торгах, организованных в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
Продажная цена участка в соответствии с пунктом 2 постановления должна была составлять десятикратную ставку земельного налога за единицу площади.
Поскольку сделка продажи недвижимости без согласованного в письменной форме условия о ее цене не может быть совершена, договор в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным в целом.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.
Суд кассационной инстанции решение первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил, направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Окружной суд счел преждевременным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не подпадает под перечень лиц, имеющих право на льготу согласно пункту 1 постановления Кабинета Министров "Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 "О размерах платы на землю", так как из содержания пункта 1 статьи 20 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка по цене, установленной в пункте 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодека Российской Федерации, достаточным критерием установления права собственника недвижимого имущества на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
Таким образом, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке.
В данном случае, суд первой инстанции не выяснил, отчуждались ли ранее данные здания из государственной и муниципальной собственности, что имеет существенное значение для правильного решения рассматриваемого спора с точки зрения права.
10. Истцом не представлены суду доказательства соблюдения порядка принудительного прекращения права землепользования, предусмотренного статьями 45, 54 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем иск о прекращении права ответчика постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не подлежит удовлетворению (дело № А79-5887/2007).
Администрация обратилась в суд с иском к Ассоциации о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками площадью 32,6249 га и площадью 16,1751 га.
Требования обоснованы статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы систематической неуплатой ответчиком земельного налога.
Решением арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано ввиду следующего.
Согласно пунктам 2, 3, 4 статьи 54 Кодекса принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.
Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предусмотренного статьей 29 Кодекса и предоставившего земельный участок.
В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса.
Истцом не представлены доказательства соблюдения требований статьи 54 Кодекса, вынесения исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля ответчику предупреждения о допущенном правонарушении с установлением срока, в течение которого оно должно быть устранено.
Довод истца о том, что предупреждением являются требования налогового органа об уплате налога, судом не принимается, так как действующее законодательство не предусматривает иных условий и порядка принудительного прекращения прав на земельный участок при систематической неуплате земельного налога.
Налоговый кодекс Российской Федерации регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, а также отношения, возникающие в процессе осуществления налогового контроля, обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения. Регулирование земельных отношений Налоговым кодексом Российской Федерации не предусмотрено. В компетенцию налоговых органов не входит осуществление государственного земельного контроля.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменений.
11. Поскольку заявителем не соблюден предусмотренный действующим законодательством порядок выделения земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, оснований считать его собственником земельного участка не имеется (дело №1313/2008).
Индивидуальный предприниматель П. обратилась в суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок и об обязании произвести государственную регистрацию права.
Судом установлено, что предприниматель П. является владельцем земельной доли общей площадью 2,17 га, в том числе, 2,03 га пашни, расположенной на территории земплепользования СХПК "С", о чем предпринимателю П. выдано свидетельство о праве собственности на земельную долю.
В местной газете опубликовано объявление собственников земельных долей СХПК "С", в том числе, предпринимателя П., о выделении из земель сельскохозяйственного назначения на территории землепользования СХПК "С" в счет земельных долей по 2,03 га в Чандровском саду.
П. обратилась в районный отдел Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:21:99 99 99:0356, находящийся примерно в 2142 м по направлению на север от ориентира - жилое строение, расположенного за пределами участка , адрес ориентира: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Большекатрасьское сельское поселение, дер.Яуши, ул. Ленина, 21.
Решением государственного регистратора заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Государственный регистратор посчитал, что представленные на государственную регистрацию права документы по своему содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 указанного Закона.
Согласно пунктам 2, 3, 4 названной статьи местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания остальных участников, которые утверждают границы части земельного участка, предназначенной для выделения в счет долей в соответствии со статьей 14 указанного Закона. Образование выделенного в счет земельной доли земельного участка осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Данное положение не противоречит требованиям статей 244 - 247, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу статей 246, 252 Кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Такое требование предъявляется к остальным участникам долевой собственности.
В Федеральном законе от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы выделяемой земельной доли, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Сообщение должно содержать указание о предполагаемом местоположении выделяемого земельного участка. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю.
В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности о намерении участника выделить свою земельную долю в соответствии с пунктом 3 названной статьи от остальных участников не поступят возражения, предложение о местоположении выделяемого земельного участка в счет доли участника считается согласованным.
Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
Порядок проведения согласительных процедур для разрешения споров, возникающих при определении местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на территории Чувашской Республики, утвержден постановлением Кабинета министров Чувашской Республики от 16.06.2006 №146.
Таким образом, правоотношения по поводу выдела земельной доли возникают между собственниками долей в праве общей долевой собственности вне зависимости от того, в чьем пользовании находится земля.
Из пояснений представителей заявителя следует, что общее собрание участников долевой собственности земельного массива, расположенного в границах СХПК "С", по вопросу определения местоположения земельного участка для выделения в счет земельной доли предпринимателю П. не проводилось. Опубликованное заявителем уведомление о выделе земельного участка площадью 2,03 га пашни в Чандровском саду СХПК "С" не содержит описания местоположения на местности выделяемого земельного участка, как это предусмотрено статьей 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Исходя из изложенного, суд считает, что заявителем не соблюден предусмотренный действующим законодательством порядок выделения земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок.
Следовательно, представленные заявителем для государственной регистрации права на земельный участок площадью 2,03 га с кадастровым номером 21:21:99 99 99:0356 не подтверждают возникновение у заявителя права собственности на земельный участок и не могут служить основанием для государственной регистрации права.
Решением суда в удовлетворении заявления отказано.
Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда без изменений.
12. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенный с нарушением порядка, установленного статьей 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", является ничтожным (дело №А79-2177/2008).
Первый заместитель прокурора Чувашской Республики обратился в суд с иском к Администрации и крестьянскому (фермерскому) хозяйству М. о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.11.2007, заключенного ответчиками в нарушение требованиям пункта 2 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
При разрешении спора судом установлено, что 02.11.2007 в районной газете "Знамя" опубликовано объявление о возможности выделения земли сельскохозяйственного назначения в аренду площадью 6,3 га в поле № 1 второго севооборота, расположенные на землях СХПК "Б".
Постановлением Администрации от 20.11.2007 № 375 указанный земельный участок предоставлен крестьянскому (фермерскому) хозяйству М. в аренду сроком на 15 лет для сельскохозяйственного производства.
Во исполнение указанного постановления между Администрацией и КФХ заключен оспариваемый договор аренды земельного участка от 20.11.2007, который зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
Судом установлено, что земельный участок был предоставлен Администрацией в аренду КФХ до истечения месячного срока с момента опубликования объявления о наличии предлагаемого для сдачи в аренду земельного участка. Это обстоятельство ответчиками не оспаривается.
Изложенное свидетельствует о том, что договор аренды от 20.11.2007 противоречит закону и поэтому является ничтожной сделкой.
Опубликовано: 09.01.2010 06:05 Обновлено: 03.05.2023 12:35